Altbau sanieren - daran sollte gedacht werden
Auch an Immobilien geht die Zeit nicht unbemerkt vorbei. Ein Altbau bietet zwar häufig einen ganz eigenen Charme, kann aber aufgrund von Renovierungsstau auch enorm aufwändig in der Renovierung oder Sanierung sein. Wer einen Altbau kaufen oder einen bereits im Besitz befindlichen Altbau sanieren möchte, sollte daher verschiedene Punkte bereits bei der Planung bedenken.
Wir zeigen, auf welche Punkte besonders geachtet werden muss und welche Schwierigkeiten auf den Bauherren warten können.
Wie sinnvoll ist überhaupt eine Altbausanierung?
Ob eine Sanierung des Altbaus sinnvoll ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt es zunächst einmal auf die Bausubstanz zu gucken. Ist diese noch vollkommen in Ordnung, können sich die Sanierungsarbeiten durchaus rentieren, da mit diesen nicht nur der Wert der Immobilie steigt, sondern auch die potenziellen Mieteinnahmen vergrößert werden können.
Bei selbst genutzten Immobilien spielt zudem der Wohnkomfort eine wichtige Rolle. Zumal auch die laufenden Unterhaltskosten zu beachten sind. Denn durch Sanierungsarbeiten wie einer Außendämmung, einem neuen Dachstuhl und durch neue Fenster und Türen kann der Energieverbrauch der Bewohner nachhaltig reduziert werden. Ein Teil der Ausgaben amortisiert sich somit im Laufe der Jahre.
Wie sehen die Kosten einer Altbausanierung aus?
Wenn eine gründliche, fachgerechte und umfassende Sanierung vorgenommen werden soll, können die Kosten schon in überraschende Höhen steigen. Hier die Kosten pauschal anzugeben ist weder sinnvoll noch zielführend, da diese unter anderem von der Art der Arbeiten, von der Größe des Hauses und auch von der Bausubstanz abhängig sind.
Ein einfacher Austausch von Fenstern und Türen ist selbstverständlich finanziell leichter zu bewältigen als ein Austausch von Dach und Heizung und einer umfangreichen Fassadendämmung. Grundsätzlich kommen die Kosten bei einer Kernsanierung durchaus in Höhen, in denen die Baukosten der Immobilie liegen. Allerdings lassen sich solche Renovierungen in Teilen auf die Mieter umlegen, sodass der Mietpreis beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern angepasst werden kann. Daher kann sich auch bei solchen Altbauten eine gründliche Sanierung für den Hausbesitzer rentieren.
Den finanziellen Aufwand reduzieren? Sinnvoll und möglich?
Wer allein auf die Kostenstellen bei einer Sanierung guckt, wird schnell von den steigenden Preisen und hohen Zahlen überfordert sein. Dennoch gibt es die Möglichkeit aktuell ohne Qualitätseinbußen auch bei der Altbausanierung bares Geld zu sparen. Denn ob bei Treppen, Fenstern, Türen oder auch bei der Dacheindeckung, es müssen nicht immer Produkte aus Deutschland sein. Allein unser Nachbarland Polen bietet viele dieser Produkte in erstaunlicher Güte und zu attraktiven Preisen an. Wer ein wenig sucht und frühzeitig genug planen kann, spart also auch bei einer Sanierung bares Geld.
Keller und Dach - zwei wichtige Bereiche des Hauses
Über das Dach geht bei einem nicht gedämmten Haus rund 30 Prozent der Energie und Wärme verloren. Zudem arbeiten die meisten Dachstühle in Altbauten noch über Jahre und Jahrzehnte, dass bei einer anstehenden Sanierung der gesamte Dachstuhl neu aufgebaut werden sollte. Im Zuge dieser Arbeiten ist es natürlich durchaus zielführend, wenn direkt eine Außendämmung des Daches erfolgt. So kann nicht nur der Dachboden effektiver genutzt werden, auch der Energieverbrauch des gesamten Hauses wird nachhaltig reduziert.
Falls möglich und gewünscht können im Rahmen der Dachsanierung auch weitere Elemente wie Photovoltaik oder Solarthermie auf dem Dach montiert werden, um die Kosten nochmals weiter zu senken. Dank der großen Auswahl unterschiedlicher Dachziegel können die Hausbesitzer im Rahmen der Sanierung dem Gebäude einen eigenen Touch verleihen und die Sanierung und Modernisierung auch von außen sichtbar machen.
Auch der Keller ist in einem Altbau meist einen Blick wert. Denn viele der alten Gebäude verfügen über große und gut gesicherte Kellerräume, welche enormes Potenzial bieten. Häufig sind diese Keller für Mieter und Hausbesitzer gleichermaßen begehrenswert und steigern den Wert der Wohneinheiten. Leider gibt es allerdings in immer mehr Altbauten Schäden in den Kellern, da diese feucht sind oder feuchte Wände aufweisen.
Hier muss also entsprechend gegen gearbeitet werden. Sowohl durch eine Trockenlegung des Kellers als auch durch eine Beseitigung der Staunässe an der Außenmauer der Unterkellerung. So kann das Mauerwerk nicht nur trockengelegt, sondern auch dauerhaft trocken gehalten werden. Somit wird der Keller dauerhaft nutzbar und steht den Bewohnern des Hauses in Zukunft wieder zur Verfügung.
Die Heizung - Perfekte Wärme im ganzen Haus
Die meisten Altbauten mit einem Sanierungsstau verfügen zwar noch über funktionierende Heizungssysteme, diese sind aber in der Regel vollkommen überaltert und ebenfalls lange Zeit nicht gewartet. Das bedeutet, dass diese Systeme nicht nur enorm viel Energie verbrauchen, sondern zudem auch nur selten in der Lage sind, das Gebäude gleichmäßig aufzuheizen. Eine neue Heizanlage ist daher in jedem Fall sinnvoll. Wer bei der Sanierung des Altbaus besonders langfristig denkt, baut nicht nur eine neue Heizanlage ein, sondern lässt auch direkt neue Rohre verlegen.
Hier kann die Montage einer Fußbodenheizung in den Räumen eine optimale Wahl sein. Denn zum einen sinkt durch eine Fußbodenheizung der Energieverbrauch, zum anderen steigt aber auch die Lebensdauer des gesamten Systems. Denn Fußbodenheizungen benötigen eine geringere Vorlauftemperatur, sodass die Rohre und Leitungen weniger stark beansprucht werden. Daher ist eine Fußbodenheizung bei einer Altbausanierung immer eine gute Wahl.
Mit der Fassadendämmung den Energiehunger stillen
Um generell den Energieverbrauch der Immobilie zu minimieren und zugleich deren Attraktivität zu steigern kann eine Außendämmung sinnvoll sein. Denn diese verringert nicht nur den Energieverbrauch, sondern kann notwendig sein, um Förderungen für die Sanierung zu erhalten. Wichtig ist, dass die Fassadendämmung fachgerecht ausgeführt wird und der Luftaustausch nicht vergessen wird.
Denn Altbauten reagieren häufig deutlich darauf, wenn kein Luftaustausch mehr über Fenster, Türen und die Wände stattfinden kann. Schimmel wird dann häufig zu einem Problem. Wer also eine Außendämmung plant, sollte zugleich ein Belüftungssystem in das Gebäude integrieren. Diese gibt es auch mit Wärmerückgewinnung, sodass nur wenig Energie über den freien Luftaustausch verloren geht. Durch eine aktive Belüftung kann das Mauerwerk entlastet werden, was dem Schimmelbefall aktiv vorbeugen kann.
Fenster und Türen - der wohl wichtigste Schritt
Fenster, Wohnungs- und Haustüren sollten bei einer Altbausanierung immer einkalkuliert werden. Denn moderne Lösungen bieten nicht nur deutlich mehr Komfort für die Bewohner, sondern vor allem auch einen deutlich besseren Wärme- und Schallschutz. Wichtig ist, dass auf die spezifischen Eigenschaften des Altbaus geachtet wird. Denn viele Altbauten verfügen nicht über genormte Fenstergrößen, sondern weichen oftmals stark von der Norm ab. Daher kann es schnell teuer werden, wenn diese Bereiche erneuert werden sollen.
Dennoch rentieren sich diese Arbeiten gleich mehrfach. Zum einen wird ein Teil der Investitionskosten durch den verringerten Energieverbrauch wieder aufgehoben. Zum anderen steigt der Wohnkomfort durch die bessere Schallisolierung stark an, was beispielsweise an stark befahrenen Straßen einen erheblichen Unterschied ausmachen kann. Zudem kann im Rahmen dieser Sanierungsarbeiten auch der Schutz vor Einbrechern optimiert werden, was den Bewohnern ebenfalls zugute kommt. Daher sind diese Arbeiten bei einem Altbau essenziell und sollten auf keinen Fall vernachlässigt werden.
Die Treppen des Altbaus - ein schwieriges Unterfangen
Viele Altbauten mit mehreren Etagen verfügen über imposante Treppenhäuser. Doch auch die Treppen nutzen sich im Laufe der Zeit ab und verlieren ihre Schönheit. Dies kann sogar zu gefährlichen Sicherheitsmängeln führen, wenn sich beispielsweise die Stufen im Laufe der Zeit immer weiter abnutzen und somit die Stabilität des gesamten Gebildes sinkt.
Treppen können allerdings in der Regel nicht von der Stange gekauft werden, sondern müssen für jedes Treppenhaus nach Maß angefertigt werden. Daher gilt es im Vorfeld mit einem Experten zu beratschlagen, ob eine Sanierung der Treppen notwendig ist, oder ob diese vollständig ersetzt werden müssen. Das kann nicht nur Kosten sparen, sondern auch den Arbeitsaufwand bei der Altbausanierung nachhaltig verringern.
Wie lange kann eine solche Sanierung dauern?
Die Dauer der Sanierungsarbeiten hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Zum einen natürlich vom Umfang der notwendigen Arbeiten. Zum anderen auch von den an der Sanierung beteiligten Gewerken, welche häufig nicht parallel arbeiten können. Wird beispielsweise das Treppenhaus ersetzt, sind viele Arbeiten in den oberen Etagen für die Dauer dieser Arbeit nicht möglich.
Die Sanierung von Dach und Keller sollten nach Möglichkeit in der trockenen Jahreszeit erfolgen, während Arbeiten in den Innenräumen von der Witterung unabhängig sind. Je mehr Arbeiten erledigt werden müssen und je umfangreicher diese Arbeiten sind, umso mehr Zeit sollte für die Sanierung eingeplant werden. Denn eine überhastete Arbeit oder Pfusch am Bau sollten in jedem Fall vermieden werden. Durch eine gute Planung und vor allem auch durch die Abstimmung mit allen beteiligten Gewerken gelingt es den meisten Bauherren die Sanierungsdauer nachhaltig zu verkürzen.
