Die meisten Menschen bauen nur einmal in ihrem Leben ein Einfamilienhaus. In den letzten Jahren ist die Zahl der Bauanträge für Einfamilienhäuser wieder deutlich gestiegen. Günstige Zinsen ermöglichen es vielen Bauwilligen trotz hoher Baukosten, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Mit welchen Baukosten und Baunebenkosten Bauherrn im Jahr 2022 rechnen müssen, zeigt der folgende Ratgeber.
Baukosten für Grundstück bei einem Einfamilienhaus
Die Baukosten für ein Baugrundstück variieren von Bundesland zu Bundesland erheblich. In Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen und Sachsen sind Baugrundstücke bereits ab rund 50 Euro pro Quadratmeter erhältlich. In Hamburg müssen Bauherren dagegen mit Quadratmeter Preisen von über 750 Euro rechnen.
In Bayern kostet ein Baugrundstück in einer ländlichen Gegend durchschnittlich etwa 275 Euro pro Quadratmeter. Ähnlich hoch sind die Preise in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. In Münchner Randlagen kosten Baugrundstücke dagegen nicht selten deutlich über 1.000 Euro pro Quadratmeter. Im bundesweiten Durchschnitt kostet ein Baugrundstück etwa 170 Euro pro qm.
Was kostet ein Einfamilienhaus 2023 pro Quadratmeter?
Die reinen Baukosten pro Quadratmeter für ein Einfamilienhaus sind von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Durchschnittlich sollten Bauherren im Jahr 2023 mit Kosten von rund 1.600 bis 2.700 Euro pro qm Wohnfläche rechnen. In den süddeutschen Bundesländern sowie in den Regionen um Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und anderen großen Städten können die Quadratmeterpreise deutlich darüber liegen.
Ein Fertighaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern hat 2023 Baukosten von durchschnittlich etwa 250.000 Euro.
Bei einem Massivhaus müssen Bauherren bei gleicher Hausgröße mit einem Preis für den Rohbau ab etwa 265.000 Euro rechnen. Die Baukosten für den Rohbau betragen je nach Bauweise ca. 550 bis 950 Euro pro qm.
Die Baukosten sind abhängig von der Ausführung und Ausstattung
Die Gesamtkosten für den Bau eines Einfamilienhauses sind von der Ausstattung und der Bauausführung abhängig. Die Fassadendämmung, Fenster oder auch die Heizungsanlage haben einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Kosten beim Hausbau. Bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmeter steigen die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche beispielsweise um rund 120 bis 140 Euro, wenn anstelle einer Gasbrennwerttherme eine Brennstoffzellenheizung installiert wird. Und ein Passivhaus ist deutlich kostspieliger als ein gleich großes KFW 40 Haus.
Die genannten Baukosten sind Richtwerte für Einfamilienhäuser ohne Keller. Soll das Haus unterkellert werden, müssen Bauherren mit zusätzlichen Kosten ab etwa 35.000 Euro rechnen. Auch beim Keller sind die Kosten abhängig von der Ausführung (Abdichtung, Isolierung) und der Ausstattung.
Nicht zuletzt hat die gewünschte Ausstattung des Hauses einen Einfluss auf die gesamten Baukosten für den Bau. Parkettböden aus Echtholz sind deutlich teurer als Laminat oder ein Vinylboden im Wohnzimmer. Auch spielt es eine Rolle, ob im Bad Fliesen aus Marmor oder Keramik verlegt werden, eine Einbauküche von der Stange oder eine maßgefertigte Küche gekauft wird. Je nachdem, welche Ausstattung für das Haus gewählt wird, erhöhen sich der gesamten Baukosten um mehrere 10.000 Euro.
Baukosten sparen durch Eigenleistungen
Die Materialkosten machen nur rund 40% der gesamten Baukosten bei einem Einfamilienhaus aus. Der Rest entfällt auf Arbeitskosten. Wer über ein Mindestmaß an handwerklichem Geschick verfügt und auf den ein oder anderen Helfer zurückgreifen kann, der kann durch Eigenleistung viel Geld beim Hausbau sparen. Die sogenannte Muskelhypothek können Bauherren von den Erdarbeiten bis hin zum Anlegen des Gartens einsetzen und die Baukosten um einige Zehntausend Euro senken.
Was kostet der Architekt?
Wer sein Haus von einem Architekten frei planen lässt, muss mit einem Honorar für den Architekten in Höhe von etwa 15 % der gesamten Kosten beim Hausbau rechnen. Die Höhe des Honorars ist abhängig von der Komplexität des Baus und welche Aufgaben der Architekt, zum Beispiel die Baubegleitung, übernimmt.
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, regelt, was ein Architekt für seine Leistungen verlangen kann. Die HOAI gilt in allen Bundesländern. Es spielt für Bauherren daher keine Rolle, ob sie in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg bauen. Bei einem schlüsselfertig von einem Bauträger gekauften Haus sind diese Kosten im Kaufpreis des Hauses enthalten.
Baunebenkosten - womit Bauherren rechnen müssen
Zu den sogenannten Baunebenkosten zählen alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Bau eines Einfamilienhauses entstehen, aber nicht dem eigentlichen Bau zugerechnet werden können.
Nebenkosten beim Kauf eines Grundstücks
Neben dem Kaufpreis für das Grundstück müssen Bauherren mit weiteren Kosten rechnen, die in einem direkten Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb anfallen. Hierzu zählen:
1. Maklercourtage: ca. 3 bis 4 % des Kaufpreises
2. Notar und Grundbucheintrag: ca. 1,5 % des Kaufpreises
3. Grundschuldbestellung: ca. 0,2 - 0,4 % des Beleihungswertes
4. Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland
Nur selten werden Grundstücke direkt von den Eigentümern verkauft. Meist wird ein Makler mit der Suche nach Käufern beauftragt. Je nach Bundesland wird die Maklerprovision alleine vom Käufer getragen. In vielem Bundesländern wie Sachsen, Berlin, Brandenburg, Hessen, Thüringen, Bayern, Baden-Württemberg oder Niedersachsen wird die Provision für den Makler zu gleichen Teilen vom Käufer und Verkäufer oder zu einem überwiegenden Teil vom Käufer getragen.
Anfang 2021 ist ein im August 2019 von der Bundesregierung beschlossenes neues Gesetz in Kraft getreten. Seit dem dürfen Makler vom Käufer nur eine Provision verlangen, die er auch in gleicher Höhe vom Verkäufer erhält. Für den Grundstückskauf bedeutet dies, dass der Käufer nicht mehr alleine den Makler bezahlen muss.
Wer ein Grundstück von den Eltern oder nahen Verwandten geschenkt bekommt oder direkt vom Eigentümer kauft, muss natürlich keine Provision an einen Makler bezahlen. Die Kosten für den Notar und die Kosten für den Grundbucheintrag müssen jedoch auch für ein geschenktes Grundstück bezahlt werden. Ob bei einer Schenkung die Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss, ist vom Einzelfall und Nebenbedingungen der Schenkung abhängig.
Die Grundschuldbestellung, das heißt, die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch ist erforderlich bei einer Finanzierung der Hausbaukosten durch eine Bank. Diese Grundschuld dient der Bank als Sicherheit.
Baunebenkosten bei der Bauvorbereitung
Bevor das eigene Traumhaus errichtet werden kann, müssen eine ganze Reihe Vorbereitungen getroffen werden, die weitere Kosten verursachen.
Hierzu gehören:
- Beantragung der Baugenehmigung: 0,2 - 0,7 % der Bausumme, je nach Bundesland
- Prüfung des Bauplans durch einen Prüfstatiker: ca. 1.500 - 2.500 Euro
- Kosten für die Vermessung des Grundstücks: ca. 2.000 bis 2.500 Euro
- Erstellen eines Bodengutachtens: ca. 500 - 3.000 Euro
- Einrichten der Baustelle: ca. 450 - 1.000 Euro
- Aushub für Bodenplatte oder Keller: ca. 4,00 - 120 Euro pro m³
- Abtransport von Erdreich: 8 - 10 Euro pro m³
- Erschließungskosten / Hausanschlüsse: ca. 3.000 - 20.000 Euro
Beantragung der Baugenehmigung
Bevor mit dem Hausbau begonnen werden kann, muss eine Baugenehmigung vorliegen. Die Baugenehmigung wird beim zuständigen Bauamt beantragt. Der Antrag sollte frühzeitig eingereicht werden, da die Bearbeitung des Antrags mehrere Monate dauern kann.
Prüfung des Bauplans durch einen Prüfstatiker
Die Baupläne eines Hauses müssen von einem Prüfstatiker überprüft werden. Das Gutachten muss mit der Baugenehmigung eingereicht werden. Verpflichtend ist die Beauftragung eines Prüfstatikers jedoch nur in den Bundesländern Berlin, Brandenburg und Hessen. Bei Häusern, die schlüsselfertig von einem Bauträger gekauft werden, sind diese Kosten in der Regel im Hauspreis enthalten.
Kosten für die Vermessung des Grundstücks
Das Grundstück muss mehrfach vermessen werden. Zunächst in der Regel beim Grundstückskauf, für den Bauantrag, zu Beginn des Hausbaus und schließlich bei der Gebäude-Einmessung nach Fertigstellung des Hauses.
Erstellen eines Bodengutachten oder Baugrundgutachtens
Im Rahmen des auch als Baugrundgutachten bezeichneten Bodengutachtens werden die geologische Besonderheiten und die Grundwasserverhältnisse des Baugrundstückes ermittelt.
Einrichten der Baustelle
Unter diesen Punkt fällt die Installationen von Bauwasser und Baustrom sowie gegebenenfalls das Anlegen einer Baustraße zum Grundstück.
Erschließungskosten/Hausanschlüsse
Die Erschließungskosten sind einer der größten Posten bei den Baunebenkosten für ein Einfamilienhaus. Für das neue Haus müssen Frisch- und Abwasseranschlüsse, Gas- und Stromanschlüsse so wie die Anschlüsse für Telefon oder Kabelfernsehen zum Grundstück und zum Haus gelegt werden.
Die Erschließungskosten für ein Haus teilen sich auf in die Kosten für die öffentliche Erschließung und die private Erschließung. Die öffentliche Erschließung betrifft den Anschluss des Grundstücks an Versorgungsleitungen und Verkehrswege. Bauherren müssen 90 % der öffentlichen Erschließungskosten tragen. Den Rest übernimmt die Gemeinde.
Die private Erschließung beinhaltet die Verlegung der Versorgungsleitungen von der Straße bis zum Haus auf dem eigenen Grundstück und das Einrichten der Hausanschlüsse. Diese Kosten müssen von Bauherren zu 100 % selbst getragen werden.
Die Kosten für die Erschließung des Grundstückes und die Hausanschlüsse sind im Wesentlichen von der Grundstückslage abhängig. Je weiter das Grundstück von vorhandenen Versorgungsleitungen oder der nächsten Straße entfernt ist, umso höher sind die Baukosten für die Erschließung.
Kosten für Aushub der Bodenplatte oder Keller / Erdreich und Abtransport
Bevor der Keller gebaut oder die Bodenplatte gegossen werden kann, sind Erdarbeiten auf dem Grundstück erforderlich. Die Kosten hierfür zählen ebenfalls zu den Nebenkosten für das Haus. In den meisten Fällen muss auch das bei diesen Arbeiten ausgehobene Erdreich vom Grundstück abtransportiert werden.
Je nach Beschaffenheit des Grundstückes und Bebauung fallen weitere Kosten an.
Beispielsweise für:
- Abriss von Altbauten: ca. 50 - 250 Euro pro qm
- Baumfällung: ca. 8 - 50 Euro pro Meter Baumhöhe
Empfehlenswert ist es, vor Unterzeichnung den Bauvertrag von meinem Anwalt prüfen zu lassen. Für diese sogenannte Bauvertragsprüfung entstehen weitere Kosten in Höhe von ca. 250 bis 300 Euro.
Versicherungen für Haus und Bauherren
Während der Bauvorbereitung und Bauphase kommt es sich nicht selten zu Unfällen und Sachschäden, gegen die sich der Bauherr versichern muss. Weitere optionale Versicherungen schützen vor bestimmten Schadensfällen. Wichtige Versicherungen für Bauherren sind:
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Baufertigstellungsversicherung
- Feuerrohbauversicherung
- Bauhelferversicherung
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung muss abgeschlossen werden. Sie übernimmt die Schadensregulierung im Fall von Personen- Sach- und Vermögensschäden. Häufig wird diese Versicherung schon beim Abschluss der Finanzierung verlangt.
Baufertigstellungsversicherung
Diese Versicherung ist optional und wird häufig abgeschlossen, wenn ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger gekauft hat. Sie schützt Bauherren, falls der Bauträger oder der Bauunternehmer während des Baus insolvent wird.
Bauhelferversicherung
Wer sein Haus nicht schlüsselfertig kauft, sondern viel Eigenleistung erbringt und Helfer aus dem Freundeskreis engagiert, sollte eine Bauhelferversicherung abschließen. Dazu werden die unentgeltlichen Helfer bei der Berufsgenossenschaft angemeldet und sind dann im Falle eines Unfalls versichert.
Feuer-Rohbauversicherung
Diese Versicherung ist ebenfalls optional. Sie schützt vor den finanziellen Folgen eines Brandes oder einer Explosion, wenn das Haus noch nicht fertiggestellt ist.
Je nachdem, welche Versicherungen abgeschlossen werden, muss mit Versicherungsprämien in Höhe von ca. 400 und 1.000 Euro gerechnet werden.
Baukosten im Zusammenhang mit der Baufinanzierung
Bauherren sollten damit rechnen, dass sie während der Bauzeit bereits Zinsen zahlen müssen, wenn ein Teil des Darlehens abgerufen wurde, um Bauleistungen zu bezahlen. Zudem sind meist ab dem 7. Monat nach Bewilligung des Darlehns Bereitstellungszinsen zu zahlen, wenn der Bau noch nicht fertig ist und das Darlehen noch nicht vollständig abgerufen wurde.
Nicht zuletzt müssen noch die Kosten für die Außenanlagen des Hauses berücksichtigt werden. Rasen, Beete, der Gartenzaun und eine Garage oder Carport kosten ebenfalls Geld, das beim Bau eines Einfamilienhauses mit einkalkuliert werden sollte.
15 bis 20 Prozent Nebenkosten für den Bau eines Einfamilienhauses
Wer 2022 plant, ein Einfamilienhaus zu bauen, sollte mindestens 15 bis 20 % der Baukosten als Baunebenkosten mit einkalkulieren. Kostet der Bau des Hauses inklusive Grundstück 500.000 Euro, sollten Bauherren mit etwa 100.000 Euro Nebenkosten kalkulieren und diese bei der Baufinanzierung berücksichtigen. Empfehlenswert ist es, eine kleine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben bei der Finanzierung einzuplanen, um eine teure Nachfinanzierung bei der Bank zu vermeiden.
