Wie berechnet man die GRZ und GFZ?
Wer ein Haus bauen möchte, sieht sich einer Vielzahl von Verordnungen und Gesetzen gegenüber, die bestimmen, wie ein Haus auf einem Grundstück gebaut werden darf. Zwei wichtige in jedem Bebauungsplan eingetragene Vorgaben sind die Grundflächenzahl GRZ und die Geschossflächenzahl GFZ. Was es mit diesen beiden Werten auf sich hat, zeigt der folgende Überblick.
Was ist die GRZ?
GRZ ist die Abkürzung für die im Bebauungsplan verzeichnete Grundflächenzahl. Mit dieser Zahl wird festgelegt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Der Wert wird von der Gemeinde bestimmt und ist ein wichtiges Instrument für die Stadtplanung. Durch die Angabe, welcher Anteil eines Grundstücks bebaut werden darf, wird sichergestellt, dass genügend Freiflächen erhalten bleiben. Diese Freiflächen sind wichtig für den Arten- und Naturschutz und gewährleisten, dass Regenwasser im Boden versickern kann. Werden die Grundflächenzahlen eines Wohngebietes addiert, erhält man einen grundsätzlichen Überblick über die Bebauungsdichte in diesem Gebiet.
Wie wird die Grundflächenzahl berechnet?
Die Werte der Grundflächenzahlen liegen je nach Gebiet zwischen 0,2 und 1,0. Seltener sind Werte zwei Nachkommastellen zu finden. In ländlichen Wohngebieten beträgt der Wert meist 0,2 bis 0,3. In Stadtrandlage ist der Wert mit bis zu 0,8 deutlich höher. Nur in innerstädtischen Gebieten werden Grundflächenzahl häufig mit 1,0 angegeben. Ein Wert von 0,2 bedeutet, dass 20 % der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Ist der Wert 1,0, darf das gesamte Grundstück bebaut werden. Dies ist meist jedoch nur in Stadtkerngebieten möglich.
Die Berechnung erfolgt anhand einer einfachen Formel. Die Formel lautet:
Grundstücksgröße (m²) x GRZ = maximal bebaubare Fläche (m²)
Ein Beispiel:
Angenommen ein Baugrundstück in einem ländlichen Wohngebiet hat eine Größe von 800 m². Die Grundflächenzahl ist laut Bebauungsplan 0,2. Daraus folgt:
800 m² x 0,2 = 160 m²
Die maximal zulässige Bebauung würde bei diesem Grundstück 160 m² betragen.
Grundflächenzahl I und II - wo liegt der Unterschied?
Die vorgegebene Grundflächenzahl kann unter Umständen um bis zu 50 % überschritten werden. Eine Überschreitung darf jedoch nicht durch das Hauptgebäude und damit zusammenhängende Hausteilen erfolgen. Das Hauptgebäude und damit zusammenhängende Bauten werden mit der Grundflächenzahl I erfasst.
Bei der Ermittlung der Grundflächenzahl I werden berücksichtigt:
- das Hauptgebäude
- Terrassen, Balkone, Arkaden und Erker am Haus
- Carports, Garagen und Tiefgaragen, die mit dem Hauptgebäude verbunden sind
- mit dem Haus verbundene Wintergärten
- umbaute Schwimmbäder mit einer Verbindung zum Haus
- Außen und Eingangstreppen, sofern sie oberirdisch angelegt sind
Dies bedeutet beispielsweise, wenn ein Balkon über den Umriss des Hauses hinausragt, muss er berücksichtigt werden. Eine Überschreitung ist nur zulässig für Nebenanlagen wie frei stehende Garagen oder Gartenhäuser. Auch unterirdische Anlagen wie ein Öltank oder ein Regenwassertank ermöglichen gegebenenfalls eine Überschreitung.
Diese sogenannten Nebenanlagen werden unter der Grundflächenzahl II zusammengefasst.
Im Sinne der Grundflächenzahl II gelten als Nebenanlagen:
- Stellplätze, frei stehende Carports und Garagen
- Stallungen und Gartenhäuser
- Gartenpools, Spielplätze
- Öltanks, Wassertanks, Gruben, Solaranlagen
Insgesamt darf die Summe der beiden Grundflächenzahlen einen Wert von 0,8 nicht übersteigen.
Oft ist es daher erforderlich, die durch die Bebauung erreichte Grundflächenzahl zu berechnen. Dazu wird einfach die oben genannte Formel umgestellt:
Bebaute Fläche (m²) / Grundstücksgröße (m²) = Grundflächenzahl
Ein Beispiel: Bei einer bebauten Fläche inklusive Garage, Balkonen und anderen hinzurechenbaren Bauten mit einer Größe von insgesamt 450 Quadratmeter und einer Grundstücksgröße von 600 Quadratmetern ergibt sich folgende Grundflächenzahl:
450 m² / 600 m² = 0,75
Damit liegt die bebaute Fläche inklusive aller Nebenanlagen nur wenig unter dem höchstzulässigen Wert von 0,8.
Was ist die Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl, abgekürzt GFZ ist eine weitere wichtige Vorgabe für die zulässige Gebäudegröße auf einem bestimmten Grundstück. Mit dieser Zahl wird die zulässige Gesamtfläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes auf Basis der Grundstücksfläche berechnet. Angegeben wird diese Zahl ebenfalls als ein Dezimalwert und kann größer als 1 sein. Das heißt, die Gesamtfläche aller Vollgeschosse kann größer sein als die Grundstücksgröße.
Wie berechnet man die GFZ?
Die Geschossflächenzahlen werden für jedes Grundstück in den Bebauungsplänen vorgegeben. Für die Berechnung der zulässigen Größe aller Vollgeschosse wird die folgende Formel verwendet.
GFZ x Grundstücksgröße (m²) = gesamte Geschossfläche (m²)
Das Grundstück aus dem oben genannten Beispiel hat eine GFZ von 0,4. Daraus ergibt sich die maximale Fläche aller Vollgeschosse wie folgt:
0,4 x 800 m² = 320 m²
Angenommen auf diesem Grundstück dürfte ein Haus mit zwei Vollgeschossen gebaut werden, dann dürfte jedes Geschoss eine Fläche von 160 Quadratmetern haben (320 m² / 2 = 160 m²). Dabei handelt es sich immer um die sogenannte Bruttogeschossfläche, abgekürzt BGF. Die maximal zulässige Geschossfläche muss nicht ausgeschöpft werden. Sie darf jedoch nicht überschritten werden.
Die Bruttogeschossfläche ist nicht zu verwechseln mit der tatsächlichen Wohn- und Nutzfläche eines Hauses. Nicht zu den Vollgeschossen zählen Dachgeschosse und Keller. Für das Beispiel bedeutet das, dass die gesamte Bruttogeschossfläche des Hauses inklusive Unterkellerung und Dachgeschoss 640 Quadratmeter betragen könnte. Im Mittel kann davon ausgegangen werden, dass etwa 70 - 75 % der Bruttogeschossfläche der tatsächlichen Wohn- und Nutzfläche entsprechen. Bei einer BGF von 640 Quadratmetern wäre dies etwa 480 Quadratmeter.
Die Geschossflächenzahl ist ein anderer Wert als die zulässige Zahl der Vollgeschosse. Die zulässige Zahl der Vollgeschosse wird im Bebauungsplan durch eine separate römische Ziffer vermerkt. Beispielsweise I, II oder III für 1, 2 oder 3 Vollgeschosse. Auch diese Werte werden von der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, festgelegt.
In §§ 16 ff der Baunutzungsverordnung (BauNVO) finden sich die Richtwerte und gesetzlichen Definitionen für die Geschossflächen- und die Grundflächenzahlen. Von diesen Vorgaben können Städte und Gemeinden zum Teil abweichen. Die Werte sind auch nicht unbedingt in Stein gemeißelt. Im Rahmen einer Bauvoranfrage oder mit dem Bauantrag können Abweichungen oder Ausnahmen beantragt werden.
