Was ist ein Bebauungsplan (B-Plan)?
Um eine Baugenehmigung zu erhalten, ist es schon weit vor den ersten detaillierten Planungsmaßnahmen für Investoren oder Bauherren von fundamentaler Bedeutung, das Regelwerk des sogenannten Bebauungsplans (Kurzform B-Plan) zu beachten. Diese Regeln für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens sind für jeden verbindlich. Bebauungspläne können in der Regel beim zuständigen Stadtplanungsamt eingesehen sowie komplett oder auszugsweise erworben werden. In den folgenden Abschnitten soll kurz und prägnant erläutert werden, wer einen Bebauungsplan erstellt, welchen Nutzen und Zweck Bebauungspläne haben und was der Bebauungsplan regelt. Darüber hinaus wird der Unterschied zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Bebauungsplan erklärt.
Wer plant Bebauungspläne?
Bebauungspläne können von den jeweiligen Gemeinden als Satzung festgelegt werden. Der sogenannte Flächennutzungsplan dient dabei als Vorlage für die Erstellung eines Bebauungsplans. Wie der Bebauungsplan auch richtet sich der Flächennutzungsplan nach dem Baugesetzbuch (BauGB). Im Gegensatz zu einem Bebauungsplan hat der Flächennutzungsplan jedoch keine direkten Einfluss auf den Bürger. Ein Flächennutzungsplan (auch vorbereitender Bauleitplan) gilt daher als behördeninternes Instrument und muss von der übergeordneten Behörde genehmigt werden. In vielen Fällen ist das die zuständige Landesverwaltung.
Auf Grundlage dieses Flächennutzungsplans kann die Gemeinde zum Beispiel detailliert festlegen, welche Nutzungen auf einer Fläche gestattet sind. Dabei werden die Ziele der Planung stets erläutert und begründet. Die Nutzungsform auf einer Fläche ist ein maßgebliches Kriterium für das Erlangen einer Baugenehmigung. Um die Lesbarkeit zu gewährleisten, sind zum Beispiel die Planzeichen auf einem Lageplan nach der Planzeichenordnung standardisiert. Auch die Maßstäbe sind normiert. So wird ein Lageplan im Regelfall im Maßstab 1:500 oder im Maßstab 1:1000 entworfen.
Welchen Nutzen und Sinn haben Bebauungspläne?
Die jeweiligen Landesbauordnungen schaffen ein Fundament für die Festsetzungen in den Bebauungsplänen. Aufgrund des Selbstverwaltungsrechts können die Gemeinden zur Regelung und Optimierung der städtebaulichen Entwicklung eigene Ortsgesetze (Satzungen) festlegen. Die Bebauungspläne dienen daher der städtebaulichen Ordnung, die bestimmten Kriterien entsprechen soll.
Zu diesen Kriterien zählen zum Beispiel die Verantwortung gegenüber künftigen Generationen, Nachhaltigkeit, Umweltschutz, soziale Aspekte, Wirtschaftlichkeit, Erhalt von Baukultur und das Stadtbild.
Das Austarieren von privaten und öffentlichen Belange ist dabei ein ausgesprochen wichtiger Punkt bei der Erstellung eines Bebauungsplans. Das genaue Planaufstellungsverfahren ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, um sicherzustellen, dass alle Punkte sorgfältig in die Entscheidungen mit einfließen.
Was regelt der Bebauungsplan im Detail und was gilt es im Rahmen Baugenehmigung besonders zu beachten?
In einem Bebauungsplan werden detaillierte Angaben zur Art und Maß der baulichen Nutzung gemacht. Ergänzend zum Baugesetzbuch (BauGB) macht die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Angaben, wie die Bebauungspläne im Detail ausgestaltet sind. Sogenannte Nutzungskatalogisierungen beschreiben die Art der baulichen Nutzung. Arten der baulichen Nutzung sind beispielsweise Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischnutzung oder Industriegebiete. Wichtige Parameter beim Maß der baulichen Nutzung sind die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl sowie die Anzahl der Vollgeschosse.
Die Grundflächenzahl (GRZ) definiert den überbauten Flächenanteil auf dem Grundstück. Die Geschossflächenzahl (GFZ) hingegen beschreibt das Verhältnis der Gesamtgeschossfläche der Vollgeschosse zur Grundstücksfläche. Diese Angaben sind normalerweise auf jedem Lageplan zu finden und sind einer der wichtigsten Kriterien, um eine Baugenehmigung zu erlangen. Darüber hinaus findet man in einem Bebauungsplan oder Lageplan Angaben zur Bauweise (offen oder geschlossen), zur Dachneigung, zu Abstandsflächen, Baugrenzen sowie Baulinien. Für das Erlangen einer Baugenehmigung muss im Rahmen eines Bauantrags ein amtlicher Lageplan eingereicht werden. In diesem Lageplan sind die beschriebenen Parameter angegeben.
Der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Bebauungsplan
In einem qualifizierten Bebauungsplan müssen die Verkehrsflächen, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Art und das Maß der baulichen Nutzung definiert sein. In einem einfachen Bebauungsplan sind diese Angaben unvollständig. Im Rahmen einer Baugenehmigung wird das geplante Bauvorhaben dann nach dem Baugesetzbuch (BauGB) beurteilt und genehmigt.
