Unter allen Finanzierungsarten die Finanzdienstleister anbieten, ist die Baufinanzierung genau auf ein langfristiges Bauvorhaben zugeschnitten. Die klassische Baufinanzierung besteht im Einsatz von erstrangigen Immobiliendarlehen von Banken und zweitrangigen Bauspardarlehen.
Bei einer soliden Finanzierung, sollte der Bauherr über eine Eigenkapitalquote von ca. 20-30 % der Baukosten verfügen. Auch die Einkommensverhältnisse , Familienstand, Arbeitsplatzrisiko und Entschuldungsziele werden hingehend von einem soliden Kreditgeber überprüft.
Die Baufinanzierung aus Sicht des Bauherren
Der potenzielle Bauherr wohnt in der Regel zur Miete und befasst sich mit dem Gedanken, seine eigenen 4 Wände bewohnen zu wollen. Die eingesparte Miete lässt sich doch viel sinnvoller, zur Abzahlung einer eigenen Immobilie einsetzen.
Jede Person zahlt in seinem Leben eine Immobilie ab, entweder die des Vermieters oder die Eigene. Da liegt es nahe, bei seiner Bank die finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Der Bauherr muss sich bewusst sein, das er eine sehr langjährige Beziehung mit dem Kreditgeber eingeht. Die einige Jahrzehnte, je nach Tilgungshöhe, andauern wird.
Wie viel Kredit kann ich mir Leisten?
Daher ist es ratsam, vorab alle Einnahmen und Ausgaben aufzulisten. Zu den Einnahmen zählen Lohn, Gehalt, Rente und Kindergeld. Die Banken werden Einkommen jedoch nur dann heranziehen, wenn dieses nachhaltig ist und auf Dauer bezogen wird. Berücksichtigt werden müssen auch alle Ausgaben, die regelmäßig bezahlt werden müssen.
Dazu gehören Raten für bestehende Kredite, Mietzahlungen, Kosten für Nebenkosten und Versicherungen, Sparbeiträge und sonstige Belastungen wie etwa Unterhaltszahlungen. Zudem berechnen die Banken Ausgaben für die Lebenshaltung, wozu neben den Ausgaben für Lebensmittel auch Kosten für Kleidung, das Auto und Telefon gehören.
Die Bank wird dann, bei einem ersten Termin, eine Bonitätsprüfung vornehmen und eine genaue Haushaltsrechnung vornehmen. In der Regel, setzen die Kreditinstitute dann Pauschalsätze für die Lebenshaltungskosten an. Die von Bank zu Bank variieren können.
Die Kreditabwicklung einer Neubaufinanzierung, hat ca. 7 Schritte:
- Mündliche Beratung, Vorverhandlung
- Einreichung benötigter Unterlagen
- Darlehensangebot durch Bank
- Darlehensannahme durch Kreditnehmer
- Bestellung der Grundschuld
- Darlehensauszahlungen nach Baufortschritt
- Zahlung der Kreditraten an die Bank
Die Baufinanzierung aus Sicht der Bank
Bei positiver Bonitätsüberprüfung und einem bereits grob geplanten Bauprojekt, können dann genauere Beleihungsgrenzen festgelegt werden. Die Bank teilt dann mündlich mit, wie hoch das Darlehen ausfallen darf.
Folgende Unterlagen werden für die Finanzierungsabwicklung benötigt:
Unterlagen für die Bank:
- Lageplan, Flurkarten (Katasteramt)
- Ausführliche Baubeschreibung, Bauzeichnung (Architekt, Bauträger)
- Wohn- und Nutzflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raums (m³) (Architekt, Bauträger)
- Grundbuchauszug (Grundbuchamt)
- Gebäudeversicherungsnachweis (Versicherungsträger)
- Kaufvertrag (Architekt, Bauträger)
häuslebauer
Die Banken bewerten Sicherheiten für Baufinanzierungen wie folgt:
Erst ermittelt die Bank den Wert des Grundstücks (Bodenwert). Der Bauherr hat z.B. 120 Euro je qm bezahlt. Der Bodenrichtwert liegt aber bei 100 Euro. Das Grundstück hat eine Größe von 800 qm. Das Wohnhaus mit 150 qm Wohnfläche, besitzt 900 cbm an umbauten Raum. Zudem soll eine Garage mit 20 qm und 100 cbm umbauten Raum erstellt werden. Die Rechnung sieht dann wie folgt aus:
Grundstück: 800 m³
Kaufpreis Grundstück: 120 €/m³
Angemessener Kaufpreis: 100 €/qm 80.000 €
Erschließungskosten: 15.000 €
Bodenwert: 95.000 €
Die Herstellungskosten für das selbst genutzte Haus werden wie folgt berechnet:
Angemessene Baukosten:
Haus: 300 €/m³ 270.000 €
Garage:100 €/m³ 10.000 €
Nebenkosten: 15% 42.000 €
Herstellungskosten: 322.000 €
abzüglich Risikoabschlag (25%): 80.500 €
Bauwert: 241.500 €
Die Bank berechnet nun den Sachwert um davon die Beleihungsgrenze zu ermitteln:
Bodenwert 95.000 €
Bauwert: 241.500 €
Sachwert (Beleihungswert): 336.500 €
Beleihungsgrenze (60%): 201.900 €
Wählt der Bauherr eine höhere Beleihungsgrenze z. B. von 80%, um weniger Eigenkapital aufbringen zu müssen, so muss er auch einen höheren Zinssatz bezahlen.
