Ein Grundbucheintrag ist beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ein wichtiger amtlicher Vermerk. Mit einem Grundbucheintrag werden die Eigentumsverhältnisse und die mit einem Grundstück verbundene Rechten und Pflichten dokumentiert. Was ein Grundbucheintrag genau ist, welche Einträge es gibt und was ein Eintrag ins Grundbuch kostet, zeigt dieser Ratgeber.
Was ist ein Grundbucheintrag?
Ein Grundbucheintrag ist ein amtlicher Vermerk. Ein Grundbucheintrag erfolgt im Grundbuch eines Grundstückes. Ins Grundbuch eingetragen werden beispielsweise die Eigentumsverhältnisse, Grundschulden und weitere relevante Informationen zu einem Grundstück.
Das Grundbuch ist ein beschränkt-öffentliches Register, das vom Grundbuchamt geführt wird. Beschränkt öffentlich bedeutet, dass nicht jeder zu jederzeit Einsicht nehmen kann. Nur wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, kann Einsicht genommen werden. Die für die Führung von Grundbüchern maßgebliche rechtliche Grundlage ist die Grundbuchordnung (GBO). Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichtes. Für alle im Bezirk des Amtsgerichtes liegenden Grundstücke wird ein separates Grundbuchblatt geführt.
Was für Grundbucheinträge gibt es?
Im Grundbuch sind alle Grundstücke des Amtsgerichtsbezirks aufgelistet. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Jedes Grundbuchblatt besteht aus den Teilen:
- Aufschrift
- Bestandsverzeichnis
- Abteilungen I, II und III
- Handblatt
In jeden Teil des Grundbuches werden andere Einträge vorgenommen.
Die Aufschrift des Grundbuchblattes
Die Aufschrift eines Grundbuchblattes enthält allgemeine Informationen. Hierzu gehören:
- das für das Grundbuch zuständige Amtsgericht / Grundbuchamt
- Band und Blatt-Nr. des Grundbuches
- Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet
Darüber hinaus kann die Aufschrift bereits Angaben zur Art des Grundstückes enthalten. Der Vermerk "Erbbaugrundbuch" auf der Aufschrift gibt an, dass Erbbaurechte enthalten sind. Handelt es sich um Wohnungseigentum, wird dies mit "Wohnungsgrundbuch" angegeben.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes
In diesem Abschnitt wird das jeweilige Grundstück genau gekennzeichnet. Das Bestandsverzeichnis enthält:
- eine laufende Nummer
- die Gemarkung / den Bezirk
- die genaue Lage von Flur und Flurstück laut Kataster
- die genaue Größe des Grundstücks
- die Adresse des Grundstücks
Im Bestandsverzeichnis werden gegebenenfalls weitere Angaben vorgenommen. Beispielsweise können Grunddienstbarkeiten, das heißt Wegerecht auf andere Grundstücke oder Kanal-Leitungsrechte eingetragen werden. Die Angabe "Bestand" gibt an, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde. "Zuschreibungen" gibt an, ob das Grundstück in der Vergangenheit aus der Verbindung anderer Grundstücke entstanden ist. Unter "Abschreibungen" wird dokumentiert, ob das Grundstück oder Teile des Grundstücks in ein anderes Grundbuchblatt übernommen wurden.
Abteilung I des Grundbuchblattes
Ein Grundbucheintrag in Abteilung I des Grundbuchblatts dokumentiert die Eigentumsverhältnisse eines Grundstückes. In dieser Abteilung stehen der oder die Eigentümer. Wer eine Immobilie erwirbt, wird an dieser Stelle als Eigentümer eingetragen. In die Abteilung I gibt es die Zusatzinformation Grundlage. Grundlage kann ein sogenannter Auflassungsvermerk sein, wenn sich Eigentümer und Käufer auf einen Kaufvertrag geeinigt haben. Die Erbfolge oder ein Zuschlagsbeschluss infolge einer Zwangsversteigerung zählen ebenfalls zu den Grundlagen.
Abteilung II des Grundbuchblattes
Lasten und mögliche Beschränkungen eines Grundstückes werden in der zweiten Abteilung des Grundbuchblattes mit einem Grundbucheintrag festgehalten. Enthält Abteilung II des Grundbuchblattes einen Grundbucheintrag, sind die Rechte des oder der Eigentümer eingeschränkt. Das bedeutet in der Regel, die Eigentümer können nicht mehr alleine über das Grundstück oder falls es bebaut ist, über die Immobilie entscheiden. Zu den Lasten und Beschränkungen, die in Abteilung II des Grundbuchblattes eingetragen werden können, zählen:
Reallasten
Als Reallast wird das Recht einer bestimmten Person bezeichnet, wiederkehrende Leistungen aus dem betroffenen Grundstück zu erhalten. Dies können Geld-, Dienst- und Sachleistungen sein. Beispielsweise, wenn die Eigentümer das Grundstück zu Lebzeiten ihren Kindern überschreiben und für diese Übertragung eine Rente erhalten.
Dienstbarkeiten
Unter Dienstbarkeiten fallen alle Rechte und Vorteile eines anderen Grundstücks oder einer anderen Person als den Eigentümern. Sind Dienstbarkeiten eingetragen, dann ist das Grundstück mit dem entsprechenden Grundbucheintrag das sogenannte dienende Grundstück. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen Wegerechte. Wegerechte werden eingetragen, wenn ein benachbartes Grundstück nur über das dienende Grundstück erreicht werden kann.
Das Wegerecht sichert den Eigentümern des benachbarten Grundstücks zu, dass sie das Grundstück überqueren können, um ihr eigenes Grundstück zu erreichen. Sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeiten beziehen sich auf bestimmte Personen und nicht auf andere Grundstücke. Hierzu zählt das Leitungsrecht. Das Leitungsrecht wird für Versorgungs- oder Telekommunikationsunternehmens eingetragen und bedeutet, dass sie Leitungen auf dem Grundstück verlegen dürfen.
Nießbrauch
Nießbrauch bezeichnet das Recht einer anderen Person als den Eigentümern, Erträge aus einer Immobilie zu erwirtschaften oder die Immobilie selbst zu nutzen. Hierzu gehören beispielsweise ein Wohnrecht oder der Erhalt der Mieteinnahmen aus der Immobilie. Nießbrauch wird häufig eingetragen, wenn die Eigentümer die Immobilie beispielsweise kann ihre Kinder überschreiben. Die ursprünglichen Eigentümer können sich dann ein lebenslanges Wohnrecht sichern. Bei vermieteten Immobilien können Sie weiterhin die Mieteinnahmen einstreichen.
Die neuen Eigentümer sind dann die Kinder und werden als solche ins Grundbuch eingetragen. Den neuen Eigentümern steht das Verfügungsrecht über die Immobilien zu. Sie können die Immobilie ungeachtet des Nießbrauchs veräußern und erhalten dann auch den Verkaufserlös. Beim Erwerb einer Immobilie sollte daher darauf geachtet werden, ob für die Alteigentümer ein Nießbrauch eingetragen ist.
Erbbaurecht
Als Erbbaurecht wird ein zeitlich begrenztes Recht bezeichnet, ein fremdes Grundstück zu nutzen oder auf einem fremden Grundstück zu bauen. Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt. Die übliche Befristung beträgt zwischen 50 und 99 Jahren. Für das Einräumen eines Erbbaurechts muss der sogenannte Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks bezahlt werden. Zudem kann das Erbbaurecht mit Grundpfandrechten belastet werden.
Vorkaufsrecht
Durch die Eintragung eines Vorkaufsrechts in Abteilung II des Grundbuchblattes wird dem Begünstigten zugesichert, dass er bei einem Verkauf verlangen kann, dass ihm die Immobilie zu den gleichen Bedingungen zum Kauf angeboten wird. Die Annahmefrist für ein solches Angebot ist jedoch begrenzt. Nach § 577 Abs. 2 S 1 BGB muss das Angebot innerhalb von zwei Monaten angenommen werden. Wurde das Angebot vom Begünstigten innerhalb der Frist nicht angenommen, können die Eigentümer die Immobilie freihändig verkaufen. Vorkaufsrechte können durch Verträge und gesetzliche Vorgaben beispielsweise in Form von Vorkaufsrechten für Mieter oder Kommunen begründet werden.
Ein Grundbucheintrag in Abteilung II des Grundbuchblattes kann auch eine Beschränkung bezüglich der Verfügung über die Immobilie bedeuten. Zu diesen Beschränkungen gehören Insolvenzvermerke, Zwangsversteigerungsvermerk oder auch Nacherbenvermerke.
Abteilung III des Grundbuchblattes
In Abteilung III des Grundbuchblattes werden Grundpfandrechte eingetragen. Eine Hypothek oder eine Grundschuld zur Besicherung einer Baufinanzierung sind Grundpfandrechte. Der oder die Inhaber des Grundpfandrechtes können, falls beispielsweise die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können, eine Zwangsversteigerung der Immobilie anordnen. Banken sind dann berechtigt, die Immobilie zu verwerten, um ihre Forderungen zu begleichen. Dabei spielt es keine Rolle, inwieweit ein Kredit bereits zurückgezahlt worden ist. Eine Rentenschuld kann ebenfalls in Abteilung III des Grundbuchblattes eingetragen werden. Durch die Eintragung einer Rentenschuld werden die Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, an den Inhaber der Rentenschuld regelmäßige Zahlungen in einer bestimmten Höhe zu leisten.
Handblatt
Das Handblatt wird mit den Grundakten zusammen aufbewahrt. Es enthält alle Vorgänge, die durch neue Grundbucheinträge, Änderungen und Löschungen von Grundbucheinträgen generiert wurden. Alle diesen Vorgängen zugrunde liegenden Urkunden und Protokolle sind darin enthalten. Im Handblatt kann jederzeit nachverfolgt werden, wer wann Einsicht in das Grundbuchblatt genommen hat.
Grundsätze und Voraussetzungen für Grundbucheinträge
Für die Führung eines Grundbuches werden in der Grundbuchordnung drei wichtige Grundsätze und Voraussetzungen genannt. Dies sind:
- Der Eintragungsgrundsatz
- Der Antragsgrundsatz
- Die Eintragsfähigkeit
Der Eintragungsgrundsatz gemäß § 13 GBO und § 837 BGB besagt, dass alle eintragungsfähige Rechte ins Grundbuch eingetragen werden müssen, damit sie wirksam sind. Der Kauf eines Grundstückes ist beispielsweise nicht wirksam, solange kein Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist.
Der Antragsgrundsatz besagt, dass ein Grundbucheintrag nur auf Antrag eines Berechtigten erfolgt. Berechtigt ist jeder, dessen Recht vom Eintrag betroffen ist.
Eintragsfähigkeit bedeutet, dass nicht alles ins Grundbuch eingetragen werden darf und kann. Beispielsweise werden keine Steuerbelastungen für ein Grundstück eingetragen. Auch bestimmte Schuldrechte wie zum Beispiel Mieten und Pachten werden nicht ins Grundbuch eingetragen.
Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug?
Der Antrag auf Ausfertigung eines Grundbuchauszuges muss beim zuständigen Grundbuchamt entweder schriftlich oder mündlich vor Ort gestellt. Der oder die Antragsteller muss sich mittels Ausweisdokument legitimieren. Darüber hinaus benötigt das Grundbuchamt die genaue Adresse des Objekts oder des Grundstückes. Privatpersonen, die den Grundbucheintrag einsehen oder einen Grundbuchauszug erhalten möchten, müssen darlegen können, dass sie ein berechtigtes Interesse an der Einsicht oder den Erhalt eines Auszuges haben. Ein grundsätzliches berechtigtes Interesse wird anerkannt für:
- Eigentümer und Erbbauberechtigte
- Personen mit einer Vollmacht eines Einsichtberechtigten
- Personen, die in Abteilung II oder III eingetragen sind
- Personen mit einem Vollstreckungstitel gegen die Eigentümer,
- Erbbauberechtigte und dinglich Berechtigte
Das bedeutet, dass das reine Kaufinteresse an einer Immobilie kein berechtigtes Interesse darstellt. Das berechtigte Interesse kann mit einer Vollmacht eines Einsichtberechtigten oder einem Mietvertrag nachgewiesen werden. Die Einsicht ins Grundbuch erfolgt in den Räumen des Grundbuchamtes. Das heißt, beim Amtsgericht kann Einsicht genommen werden. Für die Einsicht werden keine Gebühren erhoben. Die Gebühren für einen Grundbuchauszug betragen 10 Euro für einen einfachen Grundbuchauszug und 20 Euro für einen amtlich beglaubigten Auszug.
Über den einen Notar Grundbuchauszug beantragen
Die zweite Möglichkeit, einen Grundbuchauszug zu beantragen, ist die Beantragung über einen Notar. Notare haben grundsätzlich jederzeit die Möglichkeit zur Einsichtnahme in die Grundbuchakten. Da Immobiliengeschäfte zudem grundsätzlich von einem Notar beurkundet werden müssen, bietet sich dieser Weg an. Dadurch entstehen jedoch höhere Kosten. Wie viel ein Notar für diese Dienstleistung berechnen darf, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Diese gesetzliche Regelung gilt deutschlandweit für alle Notare.
Wer einen Grundbucheintrag einsehen und einen Grundbuchauszug beantragen möchte, hat noch eine dritte Möglichkeit. Private, nicht behördliche Dienstleiter können diese Aufgabe übernehmen. Für eine Inanspruchnahme dieser Dienstleistung werden ebenfalls Gebühren berechnet. Der Nachweis des berechtigten Interesses ist ebenfalls erforderlich. Eigentümer einer Immobilie und andere zur Einsichtnahme berechtigte Personen müssen diesen Dienstleistern eine Vollmacht ausstellen.
Kann man das Grundbuch online einsehen?
Ende der 1990er-Jahre wurde beschlossen, die Grundbücher zu digitalisieren. Seitdem ist es grundsätzlich möglich, online einen Grundbucheintrag einzusehen. In jedem Bundesland gibt es eigene Online-Portale der Grundbuchämter, die eine Einsichtnahme ermöglichen. Für Privatpersonen besteht allerdings auch hier die Voraussetzung, dass sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Grundsätzlich zu online Einsicht berechtigt sind:
- Notare
- Gerichte
- Behörden
- öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
Wie teuer ist ein Grundbucheintrag?
Für einen Grundbucheintrag erhebt das zuständige Grundbuchamt Gebühren. Die Höhe der Kosten (Auslagen und Gebühren) richtet sich seit dem 01.08 2013 nach den Vorgaben im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bei den Gebühren wird zwischen Fest- und Wertgebühren unterschieden. Die Höhe der Wertgebühren ist abhängig vom jeweiligen Geschäftswert. Das heißt, die Gebührenhöhe richtet sich nach dem Verkehrswert des Grundstückes, nach dem Kaufpreis oder dem Nennbetrag einer Grundschuld.
Ein Beispiel. Ein Grundstück kostet 220.000 Euro. Für die Absicherung der Kaufpreisfinanzierung durch die Bank wird eine Grundschuld in Höhe von 190.000 Euro eingetragen. Für diese Amtshandlungen werden folgende Gebühren fällig:
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung - 0,5Wertgebühr: 242,50 Euro
- Eintragung des Käufers als Eigentümer - 1,0Wertgebühr485,00 Euro
- Löschung der Auflassungsvormerkung - Festgebühr: 25,00 Euro
- Eintragung einer Grundschuld - 1,0Wertgebühr: 435,00 Euro
- Erteilung eines amtlichen Grundbuchauszuges - Festgebühr: 20,00 Euro
Hinzuzurechnen sind noch die Kosten für den Notar, der den Kauf beurkunden und den Grundbucheintrag beantragen muss. Insgesamt kann für einen Grundbucheintrag mit Gebühren in Höhe von durchschnittlich 1,5 % des Wertes gerechnet werden.
Grundbucheintrag ändern
Einen Grundbucheintrag zu ändern ist zwingend erforderlich, wenn ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Einen Grundbucheintrag ändern kann nur ein Notar beantragen. Diese Beantragung erfolgt automatisch, wenn ein Grundstück verkauft, übertragen oder vererbt wird. Der Kaufvertrag und alle unteren Unterlagen müssen von einem Notar beglaubigt werden, der dann beantragt, den Grundbucheintrag zu ändern.
