Hausmeisterservice

Macht ein Hausmeisterservice Sinn und was kostet er?

Eine kaputte Glühbirne wechseln, die Mülltonnen rausstellen und bei anliegenden Reparaturen anpacken oder die Handwerker organisieren: So kennen viele Menschen den Hausmeister. Das ist der gute Geist, der immer mal für Ordnung sorgt, aber meist im Hintergrund bleibt. Was ist nun ein Hausmeisterservice?

Der Hausmeisterservice übernimmt von der Pflege und Wartung der Anlagen (auch technische Anlagen) über Winterdienst und Reinigung bis hin zu Gartenpflege vieles, aber nicht alles. Im Gegensatz zum klassischen Hauswart (oder Schulwart) deckt der Hausmeisterservice mehr ab als der klassische Hausmeister selbst, der die Anlagen überwacht und dem Eigentümer bei Verwaltung und Instandsetzung zur Hand geht.

Die Kosten für den Service werden zumindest teilweise über die Nebenkostenabrechnung von den Mietern und Mieterinnen getragen. Das muss allerdings im Mietvertrag vermerkt sein.

Was genau ist ein Hausmeisterservice?

Immobilienbesitzer/-innen und Verwaltungsgesellschaften setzen Hausmeister ein, damit den Mietern der Häuser ein reibungsloser Service zur Verfügung steht. Allerdings gibt es heute selten den Hausmeister, der in der Parterre-Wohnung oder im Souterrain des Hauses wohnt und nach dem Rechten sieht. Weitaus häufiger wird ein Hausmeisterservice bemüht, der professionelle Kräfte in die verschiedenen Häuser schickt, die von dem Service verwaltet werden.

Die Verwaltung der Immobilie, der Abschluss von Mietverträgen und dergleichen gehört allerdings nicht zum Aufgabengebiet eines Hausmeisterservices. Darum muss sich ein Hausverwalter kümmern. Die Aufgaben, die vom Hausmeisterservice übernommen werden, müssen im abgeschlossenen Vertrag genau definiert werden.

Der Hausmeisterservice ist der erste Ansprechpartner für die Bewohner und Bewohnerinnen, wenn es um Schadensfälle geht. Als Mittelsmann/-frau zwischen Mietern/Mieterinnen und Eigentümer/-innen leiten Hausmeister Nachrichten weiter. Sie bedienen die Heizanlagen und andere technische Anlagen, kümmern sich um Brennstofflieferungen und stellen die Betriebsfähigkeit von Aufzügen, Tiefgaragen und Parkplätzen sicher.

Die Durchsetzung der Hausordnung obliegt ihnen ebenfalls. Man könnte den Hausmeister als so etwas wie die gute Seele des Hauses bezeichnen. Denn er verhindert Streit und sieht nach dem Rechten. Aber welche Aufgaben genau gehören dazu?

Welche Aufgaben und Arbeiten übernimmt ein Hausmeisterservice?

Kurz zusammengefasst, kann man die meisten Anbieter für Hausmeisterservices heutzutage als eine Mischung aus Reinigungsunternehmen und Gärtnerei, Müllmanager und Reparaturservice betrachten. Der Hausmeister ist also das klassische "Mädchen für alles" - dabei variieren die genauen Aufgaben abhängig vom Vertrag:

• umfassende Betreuung von Objekten (Wohnimmobilien wie auch gewerbliche Anlagen aller Art)
• Winterdienste
• Betreuung der Grünanlagen bzw. des Garten
• Entrümpelungen
• Überwachungen von Mieterwechseln: Herumführen potentieller neuer Mieter und Mieterinnen und Schlüsselübergabe
• Übergabeprotokolle
• Überwachung und Ablesen von Zählerständen
• Beauftragung und Kontrolle von Handwerkern und Handwerkerinnen
• Durchführen von Reparaturen und Umbaumaßnahmen sowie einfache Renovierungstätigkeiten
• Überprüfung von Aufmaßen

Wichtig zu wissen: Handwerkliche Tätigkeiten unterliegen häufig einer Zulassungsbeschränkung. Hat der Hausmeisterservice Arbeitskräfte unter Vertrag, die diese Qualifikationen mitbringen, werden die Leistungen angeboten. Das reicht von Maler- und Lackierarbeiten über elektrische Installationen bis hin zur technischen Infrastruktur einer Wohnanlage - ohne Meistertitel im respektiven handwerklichen Beruf dürfen diese Tätigkeiten nicht vorgenommen werden.

Und das ist auch schon der größte Vorteil eines Hausmeisterservices gegenüber einem einzelnen Hausmeister: Die Wahrscheinlichkeit, dass möglichst viele sehr unterschiedliche Arbeiten durch den Service erledigt werden können, ist größer. Immerhin ist es angenehm, wenn der Hausmeisterservice auch Dacharbeiten und Reparaturen der Heizungsanlage übernimmt. Für Immobilienbesitzer und -Besitzerinnen ist ein Hausmeisterservice mit einem breiten Leistungsspektrum deshalb eine sehr große Erleichterung.

Was kostet ein Hausmeisterservice?

Was genau ein Hausmeisterservice kostet, lässt sich so gar nicht pauschal sagen. Denn natürlich spielen in die Kosten ganz unterschiedliche Faktoren hinein. Welche Aufgaben übernimmt der Service? Geht es nur um den Winterdienst und die Gartenpflege? Oder soll auch die Wartung der Hausinfrastruktur übernommen werden? Technische Anlagen pflegen, warten und eventuell reparieren ist mit höheren Kosten verbunden. Jede Aufgabe, die mehr übernommen, steigert die Kosten.

Auch die Ausstattung der Gebäudes und die Grundstücksgröße spielen in die Kosten hinein. Allerdings wird es bei größeren Anlagen nicht unbedingt proportional kostenintensiver. Denn die Anfahrt wird beispielsweise nur einmal gerechnet. Dabei ist es egal, ob 30 Quadratmeter Rasen gemäht werden oder eine Parkanlage von mehreren Hundert Quadratmetern gepflegt wird. Auch auf den Stundenpreis wirkt sich die Anlagengröße aus, denn da gibt es einen Mengenrabatt. Die Kosten pro Stunde betragen etwa 30 bis 35 Euro (Stand Anfang 2022).

Das sind die durchschnittlichen Kosten pro Stunde. Man darf davon ausgehen, dass der Service bei größeren Einsätzen auch eine Art Mengenrabatt gibt. Die grobe Faustregel ist: Die erste bis zehnte Stunde werden mit 35 Euro oder mehr je Stunde berechnet. Ab der elften Stunde gibt es einen Rabatt auf die Kosten pro Stunde. Die nächste Rabattstufe ist mit Stunde 21 erreicht.

Der Zeitaufwand für die Pflege von Anlagen ist bei größeren Häusern natürlich höher als bei einem kleinen Haus. Die Kosten pro Stunde unterscheiden sich erst einmal kaum, aber die Kosten pro Monat oder gar im Jahr durchaus. Um überhaupt vergleichbare Werte für verschiedene Anlagen in unterschiedlichen Städten und all möglichen anfallenden Arbeiten zu bekommen, kann man sich an gerichtlichen Urteilen orientieren.

In der Regel werden Kosten von maximal 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich für Mieter und Mieterinnen als angemessen beurteilt. Nun muss man wissen: Was Mieter und Mieterinnen zahlen, ist nicht der gesamte Betrag, den ein Hausmeisterservice kostet. In den Nebenkosten der Miete dürfen nämlich nicht alle Leistungen eines Hausmeisterservices verrechnet werden.

Nur die regelmäßig anfallenden Arbeiten wie Reinigungen im Treppenhaus und Winterdienst beispielsweise dürfen in den Nebenkosten für die Mieter und Mieterinnen umgelegt werden. Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie dagegen muss vom Vermieter oder der Vermieterin getragen werden. Die Beträge für Reparaturen bleiben also beim Vermieter oder der Vermieterin und sind in den monatlichen 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche maximal nicht enthalten.

Kostenpunkte einzelner Arbeiten

Die Reinigung von Treppenhäusern, etwa einmal im Monat ausgeführt, kostet bei einer einzigen Etage etwa 25 Euro. Bei neun Etagen berechnet ein Hausmeisterservice in der Regel um die 100 Euro. Gartenpflege besteht in den meisten Fällen aus Rasenmähen. Dieser Posten berechnet sich nach Quadratmetern des zu mähenden Rasens. Ähnlich sieht es bei der Dachrinnenreinigung aus, hier rechnet der Hausmeisterservice mit der Länge der zu reinigenden Dachrinne in Metern.

Das Herausstellen, Reinholen und Reinigen der Mülltonnen wird nach Anzahl der Tonnen berechnet. Beim Winterdienst muss man dagegen von einer Bereitschaftspauschale ausgehen. Muss wirklich Schnee geschippt und gestreut werden, addiert der Hausmeisterservice je behandeltem Quadratmeter noch einen Festbetrag hinzu.

Die genaue Art der Kostenumlegung auf die Mieter und Mieterinnen in größeren Wohnanlagen ist übrigens in der Betriebskostenverordnung geregelt. Niemand muss sich selbst ausdenken, welche Kostenpunkte die Mieter und Mieterinnen tragen und was der Vermieter oder die Vermieterin übernimmt. Als Faustregel gilt: Verwaltung und Reparatur bleibt beim Vermieter oder der Vermieterin, andere Arbeiten können auf die Mieter und Mieterinnen umgelegt werden. Trotzdem sollte man natürlich die Details in der Betriebskostenverordnung nachlesen.

Beauftragen Vermieter einen Hausmeisterservice, der deutlich kostenintensiver ist als die durchschnittlichen 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche, dann dürfen sich Mieter und Mieterinnen übrigens dagegen wehren. Denn Eigentümer und Eigentümerinnen sind verpflichtet, einen möglichst wirtschaftlichen Hausmeisterservice zu beauftragen.

Wer beauftragt den Hausmeisterservice?

Bei einer privaten Immobilie ist die Sache klar: Der Eigentümer oder die Eigentümerin beauftragt den Hausmeisterservice. Aber wie sieht das aus, wenn es sich um eine WEG-Wohnanlage handelt? WEG steht für Wohnungseigentümer-Gemeinschaft. Die Immobilie gehört also nicht einer einzigen Person oder Familie, sondern einer Gemeinschaft von vielen Beteiligten. Also kann ein Eigentümer nicht einfach den Hausmeisterservice beauftragen.

Das korrekte vorgehen ist in diesem Fall: Die WEG berufen eine Eigentümergemeinschaftsversammlung. Auf dieser Versammlung wird der Sachverhalt besprochen. Einigt sich die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss, kann der Hausmeisterservicebeauftrag werden. Die Kostenverteilung ist üblicherweise in der Teilungserklärung der WEG geregelt.

In einem üblichen Mietshaus beauftragt der Vermieter oder die Vermieterin, gegebenenfalls auf Wunsch der Mieter und Mieterinnen, den Service. Die Mieter und Mieterinnen können das selbst nicht tun.

Kehrwoche oder Hausmeisterservice - was ist besser?

Um den Hausmeister kommen die meisten Vermieter und Vermieterinnen nicht herum, wenn sie nicht ständig selbst Hand anlegen wollen. Arbeiten wie die Reinigung von Treppenhäusern oder die Reinigung von Gehweg und Hof lassen sich zwar per Kehrwoche an die Mieter und Mieterinnen verteilen. Aber beim Winterdienst wird das schon wieder schwierig.

Denn der ist ein Sicherheitsfaktor: Verletzt sich jemand bei Eis und Schnee, wird schnell nach dem oder der Schuldigen gesucht. Da ist ein professioneller Winterdienst durch einen Hausmeisterservice angenehm, die Mieter und Mieterinnen werden diese Verantwortung nicht übernehmen wollen und müssen es auch nicht.

Ähnlich ist es um Reparaturen im und um das Haus bestellt sowie um die Gartenpflege. Die Abfälle, die bei der Gartenpflege entstehen, müssen zudem fachgerecht entsorgt werden. Für den Hausmüll sind Rasenschnitt und im Herbst Laub zu viel. Mieter und Mieterinnen werden kaum mit dem privaten Wagen zum Wertstoffhof fahren (wollen). Auch in dieser Hinsicht bietet sich ein professioneller Service an.

Was ist der Unterschied zwischen einem Hausmeisterservice und einem Facility-Manager?

Der Facility Manager ist der Hausmeister - allerdings im englischsprachigen Raum. Dementsprechend nennt sich so mancher Hausmeisterservice großspurig Facility Management, ohne die Unterschiede zu berücksichtigen. Der englischsprachige Begriff klingt natürlich sehr viel ansprechender. Aber der Facility Manager tut weit mehr, als es der Hausmeister kann.

Denn bei Facility Management handelt es sich um einen anderen Anspruch: Der Werterhalt der Immobilie steht im Mittelpunkt. Es geht also nicht nur darum, die Immobilie irgendwie funktionstüchtig zu halten und den Mietern einen guten Service zu bieten. Sondern die Immobilie wird als langfristige Wertanlage gesehen, die gepflegt wird und deren Wert vielleicht sogar steigen kann.

Facility Manager sind im Grunde genommen Hausmeister, die auch die Aufgaben eines Hausverwalters übernehmen. Sehr große Gebäude oder Gruppen von Mehrfamilienhäusern werden komplett bewirtschaftet. Wer also den umfassenden Hausmeister- und Verwaltungsservice sucht, sollte sich nach einem zuverlässigen Facility Management umsehen.

Was macht die Reinigungsfirma im Vergleich zum Hausmeister?

Wenn es in erster Linie um die Reinigung geht, liegt ein Gedanke nahe: Warum nicht einfach einen professionellen Reinigungsservice anstelle eines Hausmeisters beauftragen? Der Gedanke ist nicht falsch. Beide Dienste gibt es übrigens noch nicht allzu lange. Denn bis vor Kurzem war es noch üblich, dass die Mieter und Mieterinnen die Reinigung in Hausfluren, Winterdienst und Gartenpflege sowie einfache Instandhaltungsarbeiten am Gebäude selbst in die Hand genommen haben.

Gerade bei WEG-Häusern, die zum größten Teil von den Eigentümern und Eigentümerinnen selbst bewohnt wurden, war das völlig normal. Weil das aber häufig doch zu Streitigkeiten führt, wurde die Kehrwoche in vielen Gegenden Deutschlands nach und nach abgeschafft und eine Reinigungsfirma beauftragt. Der externe Service putzt einmal wöchentlich das Treppenhaus.

Das ist aber auch schon alles - eine Reinigungsfirma übernimmt die Reinigung, nicht mehr und nicht weniger. Die kaputte Lampe im Treppenhaus bleibt kaputt, die lose Platte auf den Eingangstreppen bleibt lose. Ein Reinigungsservice stellt die Mülltonnen nicht zum Leeren an den Straßenrand, und die Gartenpflege wird auch nicht organisiert. Das alles übernimmt aber ein Hausmeisterservice. In vielen Fällen ist der Service einfach hervorragend geeignet, um Streitigkeiten unter Nachbarn und Nachbarinnen zu vermeiden. Die Wohngemeinschaft ist friedlicher, wenn alles in geordneten Bahnen verläuft und man sich nicht viel kümmern muss.

Was, wenn es nicht funktioniert?

In der Regel sollte man davon ausgehen, dass sich ein Hausmeisterservice an die vertraglich vereinbarten Aufgabenstellungen hält und diese erfüllt. Sollte das nicht der Fall sein, werden nicht erledigte Arbeiten und Fehlverhalten schriftlich abgemahnt. Rechtsexperten raten dazu, dass diese Abmahnungen von der Hausverwaltung direkt an den Hausmeisterservice gesandt werden. Fehlverhalten und Versäumnisse dürfen natürlich auch von Mietern und Mieterinnen beim Eigentümer oder bei der Hausverwaltung gemeldet werden. Die Abmahnung darf allerdings nicht von Mietern und Mieterinnen ausgehen.

Fazit: Hausmeisterservice übernimmt viel und sorgt für Frieden in der Mietergemeinschaft

Jeder Hausmeisterservice ist natürlich ein wenig anders. Trotzdem verstehen sich die meisten größeren Dienstleistungsfirmen als Unternehmen für Reinigung und Instandhaltung. Ein Hausmeister, der auch mal potentielle Mieter und Mieterinnen herumführt und auf die Einhaltung der Hausordnung pocht, zudem als Ansprechpartner für Mieter und Mieterinnen zur Verfügung stehen soll, ist meist nicht über einen Service zu finden. Sollen diese Aufgaben auch erledigt werden, empfiehlt sich die Suche nach einem einzeln arbeitenden Hausmeister, der nicht bei einem Serviceunternehmen angestellt ist.