Alle Informationen zu Vorteilen, Ausführung und Kosten
Ein Keller bietet Platz für Vorräte, die Heizung, ein Büro oder einen Hobbykeller. Auf der anderen Seite erhöht ein Keller die Baukosten für ein Einfamilienhaus. Um Kosten zu sparen, überlegen viele Bauherren daher, ob sie wirklich eine Unterkellerung brauchen. Welche Vorteile ein Keller bietet, was er kostet und worauf beim Bau geachtet werden sollte, ist Thema dieses Ratgebers.
Welche Vorteile hat ein Keller?
Ein Keller vergrößert die Nutzfläche eines Einfamilienhauses zu vergleichsweise günstigen Kosten. Je nach Bauweise des Hauses wird durch eine Unterkellerung die Nutzfläche verdoppelt. Durch Verlegung einzelner Räume in das Untergeschoss wird teurer Wohnraum oder Fläche im Garten beispielsweise für die Heizung und Warmwasser-Anlage und die Hausanschlüsse eingespart.
Je nach Grundstück, bietet es sich auch an, die Garage in den Keller zu verlegen, sodass der Platz für einen Carport oder eine Garage auf dem Grundstück eingespart wird. Auch die Waschküche, der Hobbykeller oder ein Büro können gut in den Kellerräumen untergebracht werden. Der deutlich höhere Marktwert eines unterkellerten Hauses im Vergleich zu einem Einfamilienhaus ohne Keller sollte ebenfalls berücksichtigt werden.
Was ist beim Kellerbau zu beachten?
Bei der Planung und beim Bau eines Kellers müssen verschiedene Punkte beachtet werden. Die Topografie des Grundstücks spielt hierbei eine Rolle. Bei Grundstücken in Hanglage ist der Bau eines Kellers manchmal unverzichtbar. Auch die Bodenbeschaffenheit muss berücksichtigt werden. Ist der Boden sandig, felsig oder lehmig? Es empfiehlt sich, wenn möglich vor dem Kauf des Grundstücks ein Bodengutachten einzuholen.
Wichtig ist auch das Grundwasser. Wie hoch steht das Grundwasser auf dem Grundstück? Grundwasser, Sickerwasser und sogenanntes Druckwasser müssen in die Planung mit einbezogen werden. Feuchtigkeit ist der größte Feind eines jeden Gebäudes und kann im Laufe der Zeit zu erheblichen Schäden führen. Damit keine Feuchtigkeit in die Kellerräume eindringen kann, müssen der Kellerboden und die Kelleraußenwände entsprechend ausgeführt und abgedichtet werden.
Kellernutzung vor dem Bau planen
Experten empfehlen, vor dem Bau eines Kellers die spätere Nutzung zu bedenken. Oft werden Keller aus Kostengründen in einen warmen und in einen kalten Bereich unterteilt. Der kalte Bereich wird als Nutzkeller für Heizung, Hausanschlüsse oder Vorräte verwendet. In diesem Bereich ist keine aufwendige Wärmedämmung erforderlich.
In den warmen Bereich werden beispielsweise ein Büro, ein Fitnessraum oder ein Hobbykeller untergebracht. Der warme Kellerbereich muss dabei mit einer entsprechenden Außendämmung versehen werden. Soll später im Kaltbereich des Kellers eine Wohnung oder ein Gästezimmer eingerichtet werden, ist dies nur mit einem hohen Kostenaufwand möglich. Zwar lassen sich später Innendämmungen anbringen, diese sind jedoch weitaus weniger effektiv als eine beim Bau angebrachte Außendämmung. Wie die Kellerräume genutzt werden sollen, spielt für die Genehmigung keine Rolle.
Was kostet ein Keller pro qm?
Die Kosten pro qm für den Bau eines Kellers werden häufig überschätzt. Zu diesem Ergebnis ist die Initiative Pro Keller gekommen. Das Institut für Bauforschung aus Hannover hat die Kosten pro qm für den Bau eines Kellers ermittelt.
Je nach Bauweise und Ausführung müssen Bauherren bei einem frei stehenden Einfamilienhaus mit Mehrkosten im Vergleich zu einer Bodenplatte von etwa 170 bis 430 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Die durchschnittlichen Kosten pro qm für die Unterkellerung eines Einfamilienhauses betragen etwa 450 bis 650 Euro. Sie sind abhängig von der Bodenbeschaffenheit, sowie der Größe und der Ausführung des Kellers. Laut Initiative Pro Keller ist eine einfache Bodenplatte rund 300 Euro pro Quadratmeter günstiger als ein Keller.
Das Institut für Bauforschung in Hannover hat die folgenden Kosten pro qm für den Keller eines Einfamilienhauses mit einer Grundfläche von 97,8 ermittelt. Demnach kostet ein:
- Hochkeller aus Mauerstein ohne Drainage ca. 526 Euro / qm - Gesamtkosten ca. 51.505 Euro
- Hochkeller aus Mauerstein mit Drainage ca. 533 Euro / qm - Gesamtkosten ca. 52.150 Euro
- Wasserdichter Keller (Weiße Wanne) ca. 679 Euro / qm - Gesamtkosten ca. 66.404 Euro
Was kostet der Aushub für eine Unterkellerung?
Zum Preis für den Keller kommen noch die Kosten für den Bodenaushub hinzu. Der Bodenaushub kostet für ein frei stehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 150 m² ca. 5.000 Euro. Dies ist der günstigste Preis, mit dem Bauherrinnen und Bauherren rechnen müssen.
Wenn der Bodenaushub nicht auf dem eigenen Grundstück gelagert werden kann, um ihn nach dem Bau für die Gartengestaltung zu verwenden, muss er abtransportiert und auf einer Deponie gelagert werden.
Je nach Entfernung der Deponie zur Baustelle und der Zusammensetzung des Aushubs können weitere Kosten in Höhe von bis zu etwa 15.000 Euro entstehen. Die oberste Schicht Mutterboden sollte, wenn möglich auf dem Grundstück gelagert werden und nach der Fertigstellung des Hauses wieder verwendet werden. Gegebenenfalls kann der Mutterboden verkauft oder auch verschenkt werden.
Was ist der Unterschied zwischen einer Weißen Wanne und einer Schwarzen Wanne?
Damit ein Keller unabhängig von der Höhe des Grundwasserspiegels trocken bleibt, muss er entsprechend abgedichtet werden. Für die Abdichtung stehen mehrere Methoden zur Verfügung. Die bekanntesten sind die Ausführung des Kellers als Weiße Wanne oder Schwarze Wanne.
Bei einer sogenannten Schwarzen Wanne wird auf allen Seiten eine dichtende Haut aufgebracht. Diese Dichtungshaut besteht aus Bitumen- oder Kunststoffabdichtungen aus Polyethylen, die auf der Außenseite aufgebracht und vom Wasser gegen die Kellerwand gedrückt werden.
Wie diese Dichtungen ausgeführt werden müssen, ist in DIN 18195 (Bauwerksabdichtungen) beschrieben. Der Einbau der Abdichtungen ist jedoch stark von der Witterung abhängig. Je nach Witterung kann es daher zu Verzögerungen bei der Bauausführung kommen. Wegen der schwarzen Farben der Bitumen- oder Kunststoffabdichtungen werden auf diese Art und Weise abgedichtete Keller als Schwarze Wanne bezeichnet.
Als Weiße Wanne werden Keller bezeichnet, die aus einem Spezialbeton mit einem hohen Wassereindringungswiderstand hergestellt werden. Dieser wasserundurchlässige Beton wird abgekürzt als WU-Beton bezeichnet. Als Weiße Wanne werden in der Regel Unterkellerungen ausgeführt, die im Grundwasser stehen.
Die einzelnen Elemente einer Weißen Wanne werden als Betonfertigteile vorgefertigt und auf der Baustelle aufgebaut und mit Beton vergossen. Aufgrund der speziellen Betoneigenschaften benötigt eine Weiße Wannen in der Regel keine zusätzliche Abdichtung auf der Außenseite.
Während bei einer Schwarzen Wanne die Dichtungshaut meist nur bis zur Oberkante des umgebenden Erdreichs ausgeführt wird, werden für eine Weiße Wannen aus Wirtschaftlichkeitsgründen in der Regel geschosshohe Betonfertigteile verwendet.
Wie dicht ist eine weiße Wanne?
Eine Weiße Wanne aus WU-Beton ist nicht absolut wasserdicht. Durch die kapillare Saugfähigkeit des Betons, durch Druckgefälle und Diffusion kann im Laufe der Zeit Feuchtigkeit in die Wände eindringen. Auch durch Planungs- und Ausführungsmängel sind Undichtigkeiten möglichen.
Wichtig ist, dass die erforderlichen Fugendichtungen an den Dehn- und Arbeitsfugen des Kellers ordnungsgemäß ausgeführt werden. Zudem muss die Rissbreite des Betons bei der Planung rechnerisch auf maximal 0,2 mm begrenzt werden. Auch der umgebende Wasserdruck muss berücksichtigt werden.
Was ist eine Braune Wanne?
Neben der Ausführung als Weiße Wanne oder Schwarze Wanne können Keller auch als sogenannte Braune Wanne gebaut werden. Diese Ausführung ist noch relativ neu, wenig verbreitet, aber wasserdicht.
Bei einer Braunen Wanne wird erdseitig auf WU-Beton eine flächige Dichtung basierend auf einem sogenannten Geotextil und Bentonit aufgebracht. Bentonit ist ein natürlich vorkommender und sehr quellfähiger Ton. Bentonit ist bereits bei einer geringen Schichtdicke wasserdicht.
Bei einer Braunen Wanne ist für eine zuverlässige Abdichtung der Anpressdruck durch das umgebende Erdreich sehr wichtig. Abdichtungen mit Bentonit werden daher nur bei im Erdreich liegenden Bauteilen angewendet. Die Bezeichnung Braune Wanne hat diese Technik von der Farbe des Bentonits.
Eine braune Wanne bietet eine höhere Sicherheit gegen eindringendes Wasser als eine Weiße Wanne. Zudem spielt die Breite möglicher Risse keine so große Rolle für die Dichtigkeit wie bei einer Weißen Wanne.
Hochwasserschutz für den Keller
Wenn bekannt ist, dass das Haus in einer Region gebaut wird, in der es regelmäßig zu Hochwasser kommt, muss bereits in der Planungsphase an den Hochwasserschutz gedacht werden. Kellerräume sind die am meisten durch ein Hochwasser gefährdeten Räume eines Hauses.
Das heißt Kellerfenster und Lichtschächte sollten wasserdicht ausgeführt werden. Dadurch entstehen zwar Mehrkosten, die sich beim ersten Hochwasser jedoch auszahlen werden. Für wasserdichte Lichtschächte muss mit Mehrkosten von etwa 500 Euro gerechnet werden. Für wasserdichte Kellerfenster entstehen zusätzliche Kosten in Höhe mindestens 4.000 Euro. Beide Beträge sind abhängig von der Anzahl der Lichtschächte und Kellerfenster.
Wie tief kann ein Keller sein?
Die meisten Bauherrinnen und Bauherren planen mit einem eingeschossigen Keller. Die dadurch gewonnene Fläche reicht im Allgemeinen für die normale Kellernutzung vollkommen aus.
Im Prinzip ist es aber möglich, einen tieferen Keller beispielsweise mit zwei Etagen zu bauen. Dies ist jedoch nicht überall möglich. Wie tief der Keller sein darf, ist abhängig von mehreren Faktoren, beispielsweise der Landesbauordnung und dem Bebauungsplan. Eventuell stehen auch Rechte Dritter dem Bau eines tieferen Kellers entgegen.
Auch die Nähe zu Nachbargebäuden und die Tiefe der Keller unter Nachbargebäuden spielen eine Rolle. Wenn Bedarf für den Bau eines tiefen Kellers besteht, kann mit einer Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt geklärt werden, ob dies grundsätzlich erlaubt ist und eine Genehmigung erteilt werden kann.
Kann der Keller größer sein als das Haus darüber?
Grundsätzlich kann ein Keller größer sein als das Haus darüber. Für viele Bauherren und Bauherren ist ein großer Keller sehr wichtig, um genügend Stauraum und möglicherweise zusätzlichen Wohnraum schaffen zu können.
Es ist möglich, den Garten, die Terrasse oder eine Garage zu unterkellern. Es können jedoch Probleme auftauchen, wenn die Unterkellerung über den Hausgrundriss hinaus erweitert wird. Oft entstehen dadurch Schwachstellen bei der Dämmung und der Abdichtung des Kellers.
Zudem haben Bauherrinnen und Bauherren kein Recht darauf, einen größeren Keller zu bauen. Sie können sich also nicht darauf berufen, dass dies grundsätzlich erlaubt ist. Einige Bauämter verweigern regelmäßig die Genehmigung. Gute Chancen, eine Genehmigung für einen größeren Keller zu erhalten, haben Bauherren und Bauherren, die ein Haus mit einer kleinen Grundfläche bauen.
Kann man unter ein Fertighaus einen Keller bauen?
Wie jedes andere Einfamilienhaus kann auch ein Fertighaus unterkellert werden. Ob das Haus unterkellert wird oder nicht, spielt im Prinzip für den Hersteller des Hauses keine Rolle. Fertighäuser werden in aller Regel ab Oberkante (OK) Kellerdecke oder OK Bodenplatte angeboten. Der Keller aber auch die Bodenplatte sind bei einem Fertighaus nicht im Preis enthalten.
Viele Hersteller von Fertighäusern arbeiten mit einer auf die Herstellung von Fertigkellern spezialisierten Baufirma zusammen. Bauherren sind aber nicht dazu verpflichtet, die vom Fertighaushersteller empfohlene Baufirma mit dem Bau des Kellers zu beauftragen. Manchmal kann es günstiger sein, einen lokalen Anbieter für den Bau des Kellers auszuwählen. Es sollten immer mehrere Angebote eingeholt und die Leistungen und der Preis miteinander verglichen werden.
Wie bei Einfamilienhäusern in Massivbauweise haben die Bauherren auch bei einem Fertighaus die Wahl zwischen einem aus Mauerstein oder aus Betonfertigteilen errichten Keller.
Auf vielen Baugrundstücken in einer Hanglage kann bei einem Einfamilienhaus nicht auf eine Unterkellerung verzichtet werden. Ohne Unterkellerung müsste das Erdgeschoss zu weit in den Hang hinein gebaut werden. Die Räume zur Hangseite hätten dann keine Fenster. Wenn die oberen Erdschichten wenig belastbar sind, ist der Bau eines Kellers oft günstiger, als die Tragfähigkeit des Baugrunds mit anderen Mitteln und einem hohen Kostenaufwand sicherzustellen.
Wie können die Kosten für den Bau eines Kellers gesenkt werden?
Wer sein neues Einfamilienhaus unterkellern möchte, hat zwei Möglichkeiten hierbei Geld zu sparen. Eine Möglichkeit ist, anstelle der Vollunterkellerung nur eine Teilunterkellerung zu wählen. Beispielsweise um den Teilkeller für einen Abstellraum, die Hausanschlüsse und die Unterbringung der Heizung und Warmwasser-Anlage zu nutzen. Die möglichen Einsparungen sind dabei abhängig von der tatsächlichen Größe der Teilunterkellerung.
Eine weitere Möglichkeit, den Preis für eine Unterkellerung zu senken, sind Eigenleistungen beim Bau des Kellers. Dies ist in der Regel zwar nur bei gemauerten Hochkellern möglich, kann aber zu erheblichen Einsparungen führen. Durch Eigenleistungen können nicht nur Baukosten eingespart werden.
Eigenleistungen werden auch von den Banken, die den Bau finanzieren, gern gesehen. In der Regel werden die von Bauherrinnen und Bauherrn erbrachten Eigenleistungen dem Eigenkapital zugerechnet. Und je höher der Eigenkapitalanteil an der gesamten Bausumme ist, umso günstiger werden die Zinsen. Dieser Punkt sollte gegebenenfalls auch bei der Kalkulation der Kosten für einen Keller berücksichtigt werden.
